Kira Bedelinin Tespiti Davası | Kartal Avukatlık Bürosu

Kira ilişkilerinde zaman içinde ortaya çıkan bedel uyuşmazlıkları, taraflar arasında ciddi hukuki sorunlara yol açabilmektedir. Kira tespit davası, mevcut kira bedelinin piyasa koşullarına ve yasal ölçütlere göre yeniden belirlenmesini sağlayan önemli bir hukuki araçtır. Kartal'da kira hukuku alanında hizmet veren Akdemir Hukuk Bürosu olarak, bu süreçte hem kiracılara hem de kiraya verenlere avukat desteği sunmaktayız.

Kira Bedelinin Tespiti Davası Nedir?

Kira bedelinin tespiti davası, taraflar arasındaki kira sözleşmesinde belirlenen bedelin güncel piyasa koşullarının altında kalması ya da kira artış oranı konusunda anlaşmazlık yaşanması durumunda, yeni kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesi amacıyla açılan bir dava türüdür. Uygulamada "kira artırım davası" olarak da bilinmektedir.

Bu dava yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında açılabilir. Tarla, araç veya diğer taşınır mal kiralarında kira tespit davası yoluna gidilemez. Ayrıca kira tespit davası bir tespit davası niteliği taşıdığından, dava sonucunda belirlenen kira bedeli ilamlı icra yoluyla takibe konulamaz; kira bedelinin tahsili için ayrı bir hukuki süreç yürütülmesi gerekir.

Davanın Hukuki Dayanağı

Kira bedelinin tespiti davası, Türk Borçlar Kanunu'nun 343, 344 ve 345. maddeleri çerçevesinde düzenlenmiştir. TBK m. 343 uyarınca kira sözleşmesinde kira bedeli dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. TBK m. 344 ise yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış oranlarını ve beş yıllık süre sonrasındaki tespit usulünü belirlemektedir.

01.07.2024 tarihinden itibaren %25 tavan uygulaması sona ermiş olup kira artışlarında 12 aylık TÜFE ortalaması esas alınmaktadır. Ancak kira ilişkisinin beş yılı doldurması halinde mahkeme, TÜFE oranıyla bağlı kalmaksızın günün koşullarına göre yeni kira bedelini serbestçe belirleyebilmektedir.

Kira Tespit Davası Açılabilmesinin Şartları

Kira bedelinin tespiti davası açılabilmesi için bazı koşulların bir arada bulunması gerekmektedir.

Geçerli bir kira sözleşmesinin varlığı ilk şarttır. Sözleşmenin yazılı olması zorunlu değildir; sözlü kira sözleşmesi de Yargıtay uygulamasında geçerli kabul edilmektedir.

Kira ilişkisinin beş yılı doldurmuş olması, TBK m. 344/3 kapsamındaki davalar için aranan temel şarttır. Beş yıllık sürenin dolmasıyla birlikte mahkeme, artış oranı üzerindeki yasal tavanla bağlı kalmaksızın emsal kira bedelleri, taşınmazın durumu ve hakkaniyet ilkesini göz önünde bulundurarak yeni bedeli tespit eder.

Taraflar arasında anlaşmazlık bulunması da zorunludur. Taraflar yeni kira dönemi için kendi aralarında uzlaşmışlarsa dava açılamaz.

İhtarname Gönderilmesi Gerekli Midir?

Kira tespit davası açmak için önceden ihtarname gönderilmesi zorunlu değildir. Ancak ihtarname, mahkemenin tespit ettiği yeni kira bedelinin hangi tarihten itibaren geçerli olacağını doğrudan etkiler.

Yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce kiracıya yazılı bildirimde bulunulursa, mahkemece belirlenen kira bedeli ilgili dönemin başından itibaren geçerli olur. Bu bildirim yapılmadan dava açılırsa, tespit edilen bedel bir sonraki kira dönemi için uygulanır. İspat kolaylığı açısından ihtarnamenin noter aracılığıyla gönderilmesi tavsiye edilmektedir.

Mahkeme Yeni Kira Bedelini Nasıl Belirler?

Kartal'daki gayrimenkul uyuşmazlıklarında sıkça karşılaştığımız bu sorunun yanıtı, büyük ölçüde bilirkişi incelemesine dayanmaktadır. Mahkeme, yeni kira bedelini belirlerken şu unsurları göz önünde bulundurur:

Taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal/rayiç kira bedelleri temel belirleyici unsurdur. Buna ek olarak kiralananın fiziksel durumu, konumu ve kullanım amacı da değerlendirmeye alınır. TÜFE oranı ise özellikle beş yıllık süre dolmadan açılan davalarda belirleyici rol oynar. Son olarak hakkaniyet ilkesi doğrultusunda tarafların ekonomik koşulları da mahkemenin takdir yetkisi kapsamında değerlendirilebilir.

Önemli bir husus olarak belirtmek gerekir ki mahkeme, talep edilen kira bedelinin üzerinde bir miktara hükmedemez. Bu nedenle dava dilekçesindeki talep miktarının doğru belirlenmesi büyük önem taşımaktadır.

Davanın Ne Zaman Açılacağı ve Kararın Geçerlilik Tarihi

Kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilir; ancak davanın açıldığı zamanlama, mahkeme kararının hangi kira döneminden itibaren geçerli olacağını doğrudan etkiler.

Sözleşmede kira artırım kaydı bulunuyorsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılan dava sonucunda belirlenen bedel, o dönemin başından itibaren geçerli olur. Sözleşmede böyle bir hüküm yoksa ve dönem başından en az 30 gün önce yazılı bildirim yapılmışsa, yine aynı dönem için geriye dönük uygulama mümkün olur. Bu koşulların sağlanamaması halinde karar, bir sonraki kira yılından itibaren hüküm ifade eder.

Kira Uyarlama Davası ile Farkı

Zaman zaman kira tespit davası ile karıştırılan kira uyarlama davası, farklı hukuki koşullara tabidir. Kira uyarlama davası, sözleşmenin kurulduğu andaki koşulların öngörülemeyen biçimde değişmesi ve bu değişikliğin taraflardan biri için ifayı dürüstlük kurallarına aykırı kılması halinde açılabilir. Yargıtay, Türkiye'deki enflasyonu genel olarak öngörülemeyen bir durum saymamaktadır. Ancak taşınmazın yakınına metro veya havalimanı gibi değerini önemli ölçüde artıran yapıların inşa edilmesi, uyarlama davasına zemin oluşturabilir.

Kartal'da Kira Bedelinin Tespiti Davalarında Hukuki Destek

Akdemir Hukuk Bürosu olarak, Kartal kira avukatı hizmetimiz kapsamında kira tespit davalarının her aşamasında müvekkillerimizin yanındayız. Dava dilekçesinin hazırlanmasından bilirkişi sürecinin takibine, ihtarname gönderiminden duruşma aşamasına kadar tüm süreç titizlikle yönetilmektedir.

Ofisimiz, Kartal'ın Soğanlık Mahallesi'nde yer almaktadır. Cevizli, Karlıktepe, Kordonboyu, Yalı, Petroliş, Orhantepe, Yakacık, Yeşilbağlar, Uğur Mumcu, Rahmanlar, Gümüşpınar, Ferhat Paşa, Esentepe, Hürriyet, Çavuşoğlu, Çarşı, Cumhuriyet ve Orta mahallelerinden gelen müvekkillerimize düzenli olarak hizmet vermekteyiz. Komşu ilçeler olan Maltepe ve Pendik'ten de pek çok müvekkil büromuza başvurmaktadır.

Ofisimiz, Kartal Metro İstasyonu'na ve E-5 Karayolu'na yakın konumuyla ulaşım açısından oldukça elverişlidir. Kira hukuku başta olmak üzere Kartal kira avukatı hizmetleri için Avukat Muhammet Akdemir ile iletişime geçebilirsiniz.

Avukat Muhammet Akdemir Kimdir?